Tarla ve arsa alırken kontrol listesinin ilk kuralı şudur: parselin kâğıttaki durumunu ve sahadaki durumunu ayrı ayrı doğrulayın, ikisi birbirini tutmadan ödeme yapmayın. İlan metni, telefonda anlatılanlar ve tek bir uydu görüntüsü karar vermek için yeterli değildir. Aşağıdaki liste, satın alma kararından önce sırayla gözden geçirebileceğiniz başlıkları toplar.
Bu yazı genel bilgi verir; belirli bir parsel için hukuki görüş, değerleme raporu ya da mühendislik raporu yerine geçmez. Uygulama bölgeye ve güncel mevzuata göre değişebilir. Her maddenin son teyidini tapu müdürlüğünden, belediyeden veya ilgili kurumdan alın.
Listeyi bir kez okuyup bırakmak yerine, her aday parsel için ayrı bir dosyaya geçirin ve her maddenin yanına kaynağını (hangi belge, hangi kurum, hangi tarih) yazın. Birkaç parseli karşılaştırdığınızda eksik bilginin hangisinde olduğu hemen görünür.
Tarla ve arsa alırken kontrol listesi tapu kaydıyla başlar
Satıcının anlattığı bilgiyle tapudaki kayıt birebir örtüşmelidir. Tapu senedinin kopyasını, mümkünse tapu müdürlüğünden alınmış güncel bir kayıt çıktısıyla birlikte isteyin ve şunlara bakın:
- İl, ilçe, mahalle ya da köy, ada ve parsel numarası ilandakiyle aynı mı?
- Yüzölçümü (m²) ilanda yazan ölçüyle uyuşuyor mu?
- Nitelik sütununda ne yazıyor: tarla, arsa, zeytinlik, bahçe ya da başka bir ifade mi?
- Malik (tapu sahibi) karşınızdaki satıcı mı, yoksa vekili ya da mirasçılardan biri mi?
- Parsel hisseliyse tüm hissedarlar satışa katılıyor mu ve satılan hisse sahada tam olarak nerede?
- Şerh, beyan, irtifak veya ipotek gibi bir kayıt var mı?
Bu alanların ne anlama geldiğini tapu kaydı nasıl okunur yazımızda ayrıntılı anlattık. Özellikle hisseli tapulara dikkat edin: hissenizin sahada hangi bölüme denk geldiği belli değilse, parseli kullanmak ya da bölmek ileride anlaşmazlığa dönüşebilir.
Parseli haritada ve sahada nasıl doğrularsınız?
İlandaki ada ve parsel numarasını TKGM'nin (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) çevrim içi parsel sorgulama uygulamasına siz girin; satıcının gönderdiği ekran görüntüsüne tek başına güvenmeyin. Parselin haritada nerede durduğunu, çevresindeki yolları ve komşu parselleri görürsünüz. Bu yöntemin neyi gösterip neyi göstermediğini TKGM parsel sorgu ile arazi inceleme rehberinde anlattık.
Haritada çizilen sınır ile sahadaki fiili kullanım her zaman örtüşmez. Tarlada sınır taşı yoksa ya da komşu, ekimini sizin parselinizin içine kadar yapmışsa sorun satın aldıktan sonra ortaya çıkar. Yerinde incelemede şunlara bakın:
- Sınır işaretleri (taş, çit, tel) var mı ve haritadaki sınırla uyuşuyor mu?
- Parseli şu anda kim kullanıyor: kiracı, ortakçı ya da komşu mu?
- Parselin içinde yapı, ağaç, kuyu, elektrik direği gibi bir unsur var mı?
- Dere, çukur, eğim ya da su birikmesi gibi arazi özellikleri neler?
- Mümkünse yağışlı bir dönemde de parseli görün; yolun ve zeminin durumu mevsime göre çok değişir.
Sınırdan emin olmak istiyorsanız yetkili bir harita mühendisi sınırı sahada işaretleyebilir (bu işleme aplikasyon denir). Bu işlem, uydu görüntüsünden ya da ekran görüntüsünden çok daha güvenilir bir bilgi verir.
Sahada fotoğraf çekmeyi ihmal etmeyin. Parselin köşelerinden, yoldan ve çevreden çektiğiniz fotoğraflar, sonradan haritayla karşılaştırma yapmanızı kolaylaştırır. Komşu parsel sahipleri ve köy muhtarı çoğu zaman yol, su ve sınır konusunda en değerli sözlü kaynaktır; ama onlardan duyduklarınızı da yazılı bilgiyle doğrulayın.
İmar ve nitelik: o parselde ne yapılabilir?
Aynı büyüklükteki iki parselden birinde yapı yapılabilirken diğerinde yapılaşma hiç mümkün olmayabilir. Bunu belirleyen şey, tapudaki nitelikten çok parselin imar durumudur. Şu soruların yanıtını yazılı almaya çalışın:
- Parsel bir imar planının içinde mi, dışında mı?
- İçindeyse planda hangi kullanıma ayrılmış: konut, ticaret, yeşil alan, yol ya da başka bir ayrım mı?
- Dışındaysa tarımsal arazi olarak mı değerlendiriliyor ve hangi kısıtlar var?
- Mera, orman, sit gibi bir koruma statüsüne denk geliyor mu?
İmar durumunu belediyenin imar müdürlüğü, tarımsal arazi kullanımını ise tarım ve orman il ya da ilçe müdürlüğü yanıtlar. İkisinin farkını tarla ile imarlı arsa farkı yazısında ele aldık. Satıcının “imara açılacak” gibi sözlerini, kamu kurumlarının verdiği bir karar yoksa bilgi olarak değil, bir beklenti olarak değerlendirin.
Yol, su ve elektrik nasıl kontrol edilir?
Parselin kâğıt üzerinde kusursuz olması, ona rahatça ulaşabileceğiniz ya da orayı kullanabileceğiniz anlamına gelmez.
- Yol: Parsel yola doğrudan bitişik mi, yoksa başka bir parselin üzerinden mi geçiliyor? Yol haritada kayıtlı bir yol mu, yoksa yalnızca sahada kullanılan bir patika mı? Kadastro yolu ve yola cephe kavramlarını ayrı bir yazıda açıkladık.
- Su: Şebeke suyu ya da sulama suyu var mı? Kuyu veya kaynak söyleniyorsa bunun kullanım izni ve durumu nedir?
- Elektrik: En yakın hat nerede ve bağlantı için dağıtım şirketi hangi koşulları arıyor?
Su ve elektrik konusunda tahmin yürütmeyin; bağlantı koşullarını ve olası masrafı ilgili kurumdan öğrenin. “Yakında hat geçiyor” cümlesi, bağlantı hakkı anlamına gelmez.
Satıcı, belgeler ve yazılı sözleşme
Satıcının kimliğini ve yetkisini doğrulayın. İşlem vekille yapılıyorsa vekâletnamede satış yetkisinin ve taşınmazın açıkça yazıldığından, vekâletnamenin güncel olduğundan emin olun. Konuşulan her şeyi yazıya dökün: bedel, ödeme planı, teslim şekli, masrafları kimin üstleneceği ve satıcının verdiği bilgilerin (yol, su, elektrik, imar) sözleşmede yer alması. Elinizde şu belgeler bulunsun:
- Tapu senedi ve güncel tapu kaydı çıktısı
- Belediyeden alınan imar durumu bilgisi (parsel imar planı içindeyse)
- Parselin harita görüntüsü (kadastro paftası ya da sorgu çıktısı)
- Varsa mevcut kira ya da ortaklık sözleşmesi
- Satıcının kimlik ve yetki belgeleri (vekâletname varsa onun da aslı veya onaylı örneği)
Ödemelerinizi mümkün olduğunca banka yoluyla ve açıklamalı yapın; elden ödemeler ileride ispat sorunu yaratır. Yüksek tutarlı bir ödemeden önce bir avukattan görüş almak gereksiz bir masraf değil, sürecin en ucuz güvencesidir.
Şu işaretlerden biri varsa durup yeniden düşünmenizde fayda var:
- Satıcı ada ve parsel bilgisini ya da tapu belgesini paylaşmak istemiyor.
- Karar vermeniz için sürekli süre baskısı yapılıyor.
- Tapu sahibiyle hiç görüşemiyor, yalnızca bir aracıyla konuşuyorsunuz.
- Yol, su ya da imar konusunda söylenenler belgeyle desteklenmiyor.
- Fiyat, çevredeki benzer parsellere kıyasla açıklanamayacak kadar düşük.
Noter ve tapu işlemi sırasında nelere dikkat edilir?
Taşınmazın mülkiyeti genel olarak tapu siciline tescille geçer. Noterde yapılan bir satış vaadi sözleşmesi ya da elden yapılan bir ödeme, tek başına sizi malik yapmaz. Bu yüzden asıl devir işlemi tapu müdürlüğünde yapılır. İşlem günü şunları gözetin:
- İşlemden hemen önce tapu kaydını yeniden kontrol edin; arada yeni bir şerh ya da haciz konmuş olabilir.
- Tapuda beyan edilen bedelin gerçek işlemi yansıttığından emin olun; harç ve vergi hesapları buna bağlıdır. Farklı beyanın sonuçlarını tapu müdürlüğünden ve bir mali müşavirden sorun.
- Ödeme zamanını ve şeklini devrin yapıldığı ana göre planlayın.
- İşlem sonunda yeni tapu kaydını alın; ada, parsel, yüzölçümü ve hisse bilgilerini tek tek kontrol edin.
Kısa özet
Tapu kaydını görün, parseli haritada kendiniz doğrulayın, imar ve nitelik durumunu ilgili kurumdan sorun, yol-su-elektriği yazıya geçirin, sınırı sahada kontrol edin ve her şeyi yazılı sözleşmeye bağlayın. Acele ettirilen, belge göstermekten kaçınılan ya da yalnızca ekran görüntüsüyle anlatılan her teklif ek özen gerektirir.
Arsa ve tarla satışı hizmetimiz kapsamında bu listeyi parsel bazında sizinle birlikte gözden geçirebiliriz. Hukuki görüş, değerleme ve mühendislik raporu ise ayrı uzmanlık alanlarıdır; bunları biz vermiyoruz. Değerlendirmek istediğiniz bir parsel varsa iletişim sayfamızdan bize yazın.