Bir arsa ya da tarla ilanı çoğu zaman birkaç satırdan ibarettir; satın alma kararı ise o satırların arkasındaki bilgiye dayanır: parselin tapuda kimin adına kayıtlı olduğu, kaydında neler yazdığı, yola nasıl bağlandığı ve imar durumunun ne olduğu. Arsa ve tarla alım satımında amacımız, söz konusu bilgileri ilk görüşmeden itibaren alıcının önüne koymaktır.
Arsa ve tarla alım satımında ne yapıyoruz?
Portföyümüzdeki taşınmazları alıcılara tanıtır, alıcı ile satıcı arasında sürecin düzenli ilerlemesine yardımcı oluruz. Portföyümüzde Çanakkale'nin Biga ve Ayvacık ilçelerindeki köy tarlaları ile Şanlıurfa ve İstanbul'daki arsa ve parseller bulunuyor. Çanakkale'deki taşınmazları Çanakkale bölge sayfamızda topluca görebilirsiniz.
Bir noktayı baştan söyleyelim: hukuki görüş vermek, değerleme raporu hazırlamak ya da mühendislik raporu düzenlemek ayrı uzmanlık alanlarıdır ve bu hizmetin parçası değildir. Böyle bir ihtiyaç doğarsa avukattan, değerleme uzmanından veya harita mühendisinden destek almanızı öneririz.
Her ilanda hangi bilgileri bulursunuz?
Bir parselin kimliğini ortaya koyan bilgileri ilan sayfasında bir arada vermeye çalışıyoruz:
- Taşınmazın bulunduğu il, ilçe ve köy ya da mahalle
- Ada ve parsel numarası ile yüzölçümü (m² cinsinden)
- Yol durumu; örneğin parselin kadastro yoluna cephesi olup olmadığı
- Çevredeki önemli yollara, yerleşimlere ve su kaynaklarına mesafe
- TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) Parsel Sorgulama ekranının görüntüsü
Parsel büyüklükleri ilandan ilana ciddi biçimde değişir. Çanakkale'deki ilanlarımız arasında Biga'nın Çömlekçi köyünde 1.285 m² civarında küçük bir bağ parseli de var, Karaağaç köyünde 35.854 m²'lik geniş bir tarla da. İki parsel aynı ilçede olsa bile hangi amaçla bakıldığına göre çok farklı değerlendirilir; bu yüzden yüzölçümünü tek başına değil, yol, konum ve nitelikle birlikte okumak gerekir.
Tarla mı, arsa mı? Önce bunu ayırın
Tapuda "tarla" olarak kayıtlı bir parsel ile imar planı içinde kalan bir arsa aynı kurallara tabi değildir. Köy tarlasında yapılaşma ve parselin bölünmesi (ifraz) mevzuattaki özel şartlara bağlıdır. İmarlı arsada ise imar planında belirlenen koşullar geçerlidir: TAKS (arsanın ne kadarının yapıyla kaplanabileceği) ve KAKS (toplam inşaat alanının arsa alanına oranı) bunların başında gelir. Hangi kuralın uygulanacağını tapu müdürlüğü ve ilgili belediye belirler; kurallar güncel mevzuata göre değişebilir.
Pratikte dikkat edilmesi gereken nokta şu: ilan dilinde "arsa" sözcüğü gevşek kullanılabilir. Bir parselin arsa olarak anılması, üzerine istediğiniz yapıyı yapabileceğiniz anlamına gelmez; bunu ancak imar durumu belgesi gösterir. Farkı ayrıntılı anlattığımız tarla ile imarlı arsa farkı yazımıza göz atmanızı öneririz.
Örneğin köy tarlası niteliğindeki 5.138 m²'lik bir parsel ile aynı büyüklükteki imarlı bir arsa, yüzölçümü aynı olsa da kullanım olanakları bakımından birbirinden çok uzak olabilir. Karşılaştırmayı yüzölçümüyle değil, nitelik ve imar durumuyla yapın.
Satın almadan önce hangi belgeleri kontrol etmelisiniz?
İlandaki bilgi ne kadar ayrıntılı olursa olsun, karar vermeden önce şu kayıtların kendi elinizde ve güncel olması gerekir:
- Tapu kaydı: malik, hisse oranı, nitelik ve şerh, beyan, ipotek gibi kayıtlar. Okuma yöntemi için tapu kaydı nasıl okunur yazımıza bakabilirsiniz.
- TKGM parsel sorgusu: ada, parsel, yüzölçümü ve harita üzerindeki konumun doğrulanması. Adımlar için TKGM parsel sorgusuyla arazi inceleme rehberimize göz atın.
- İmar durumu: parselin imar planı içinde olup olmadığı ve yapılaşma koşulları; ilgili belediyeden yazılı olarak alınır.
- Yola erişim: kadastro yolunun fiilen kullanılabilir olup olmadığı; harita kaydı ile sahadaki durum her zaman aynı olmayabilir.
- Hisse durumu: parsel hisseliyse hissenin fiilen hangi kısma denk geldiği ve diğer hissedarların satışa yaklaşımı; bu, satın aldıktan sonraki kullanım biçimini doğrudan etkiler.
- Satıcının yetkisi: satıcı malik değil de vekilse vekâletnamenin kapsamı ve geçerliliği.
İlanlarımızdaki TKGM Parsel Sorgulama görüntüsü, ilan hazırlandığı andaki kaydı gösterir. Satın almadan önce sorguyu kendiniz yenilemenizi ve güncel tapu kaydını tapu müdürlüğünden temin etmenizi öneririz.
Satın alma süreci nasıl ilerler?
- İlgilendiğiniz taşınmazın ilan sayfasını ve parsel bilgilerini inceleyin. Fiyat ilanda yer almadığından, info@galaas.com.tr adresine yazarak fiyatı ve ayrıntıları sorun.
- Tapu kaydını ve TKGM sorgusunu kontrol edin; imar durumunu belediyeden öğrenin.
- Taşınmazı randevuyla yerinde görün. Haritadaki yolu, mesafeyi ve arazi yapısını sahada doğrulamak, ilandaki bilgiyi tamamlayan en önemli adımdır.
- Fiyat ve ödeme biçimi üzerinde alıcı ile satıcı anlaşır. Gerekirse yazılı sözleşme için hukuki destek alın.
- Tapu devri tapu müdürlüğünde yapılır. Bu aşamada alıcı ve satıcıyla birlikte süreci takip eder, bekleyen bir işlem kalmaması için yardımcı oluruz.
Her aşamada soru sormaktan çekinmeyin. Özellikle şu üç soru, çoğu zaman sonradan çıkabilecek tartışmaları baştan önler: Tapuda hisse veya şerh var mı? Parsele hangi yoldan girilir ve bu yol kayıtlarda görünüyor mu? Parselin imar durumu yazılı olarak öğrenildi mi?
Devir sırasında nelerin istendiği, harç ve masrafların kalemleri güncel mevzuata göre değişir. Ayrıntı için tapu devri adımları rehberimize ve tapu müdürlüğüne başvurabilirsiniz.
Çanakkale tarlalarında yol ve mesafe bilgisi
Biga ve Ayvacık'taki ilanlarımızda yol ve mesafe bilgisi öne çıkar, çünkü bir köy tarlasının kullanılabilirliği büyük ölçüde oraya nasıl ulaşıldığına bağlıdır. İlyasalan köyü için Bursa–Çanakkale otoyoluna 2,8 km, Ayvacık'taki Misvak köyü için İzmir–Çanakkale yoluna 9 km mesafe verilir; Sarnıç köyündeki arazide ise referans nokta Balıklı Çayı'dır. Mesafenin hangi noktadan ölçüldüğünü ve sahadaki yol durumunu yerinde görmeden kesinleşmiş saymayın.
Bilmeniz gereken sınırlar
İlanlarımızda fiyat yazmıyoruz; fiyat bilgisi her taşınmaz için iletişim yoluyla paylaşılır. Bir arazinin ileride nasıl bir değer seyri izleyeceği konusunda da öngörüde bulunmuyoruz; böyle bir söz vermemiz ne dürüst ne de doğru olur. Kararınızı belgelere, sahadaki gözleminize ve gerekirse bağımsız uzman görüşüne dayandırmanız, her iki taraf için de en sağlıklı yoldur.
Bir taşınmaz hakkında bilgi almak ya da randevu talep etmek için gayrimenkul iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
