Tarla ile imarlı arsa arasındaki fark, kısaca parselin tapudaki niteliği ve imar planındaki durumudur: tarla, tarımsal kullanım için kayıtlı arazidir ve yapılaşması ciddi kısıtlara bağlıdır; imarlı arsa ise bir imar planının içinde kalan ve plan koşulları dahilinde yapılaşmaya ayrılmış parseldir. Günlük dilde bu iki kavram sık sık karıştırıldığı için alıcılar en çok burada yanılır.
Bu yazı genel bir çerçeve sunar. Belirli bir parselin durumunu belediye imar müdürlüğü ve ilgili kurumlar belirler; mevzuat da zamanla değişebilir. Bu yüzden her parsel için ilgili kurumdan yazılı bilgi almak gerekir.
Tarla ile imarlı arsa arasındaki temel fark nedir?
- Tarla: Tapuda tarımsal nitelikli olarak kaydedilmiş arazidir. Asıl kullanımı tarımdır; üzerinde konut ya da ticari yapı yapılması genel olarak mümkün değildir.
- İmarlı arsa: Bir imar planı kapsamında yer alan ve planda yapılaşmaya ayrılmış parseldir. Üzerine ne yapılabileceği plan notlarına ve parselin imar durumuna bağlıdır.
- Arada kalan durumlar: Köy yerleşik alanı ya da kısmen planlı bölgeler gibi ara statüler de vardır. Bu tür parsellerin durumu ayrıca ve yazılı olarak sorulmalıdır.
Burada dikkat edilecek nokta şu: günlük konuşmada “arsa” kelimesi çoğu zaman “boş arazi” anlamında kullanılır. Genellikle tapuda “arsa” niteliği imar kapsamındaki parsellere verilir; ancak niteliğin yazılı olması, yapılaşma koşullarını tek başına belirlemez. Parselde ne yapılabileceğini imar durumu belirler.
Nitelik kavramı: tapuda yazan ne anlama gelir?
Nitelik, parselin tapu kaydındaki kullanım türüdür: tarla, arsa, bahçe, zeytinlik, mera gibi. Bu bilgi bir tür etikettir ve parselin hangi amaçla kaydedildiğini gösterir. Ancak nitelik, o parselde bugün neyin yapılabildiğinin cevabı değildir. Çünkü yapılaşma izni; imar planına, tarım arazilerinin korunmasına ilişkin kurallara ve ilgili kurumların onaylarına bağlıdır.
Bir parselin niteliğini değiştirmek mümkün olabilir, ama bu bir tapu müdürlüğü işlemiyle kendiliğinden sonuçlanmaz. Tarımsal nitelikli bir arazinin başka bir niteliğe geçmesi imar planı değişikliği, tarım arazisi kullanım izinleri gibi kurum süreçlerine bağlı olabilir ve sonucu için kimse önceden söz veremez. Niteliğin tapuda nasıl göründüğünü tapu kaydı nasıl okunur yazımızda anlattık.
İmar durumu nedir ve parselde ne yapılabileceğini kim belirler?
İmar planı, bir bölgenin hangi kısmının konut, ticaret, sanayi, yeşil alan, yol gibi hangi amaçla kullanılacağını gösteren plandır. Parselin bu planda nasıl yer aldığını ve hangi yapılaşma koşullarına tabi olduğunu gösteren bilgiye imar durumu denir. Belediye sınırları içinde ve belediyenin imar yetkisindeki alanlarda bu bilgiyi belediyenin imar müdürlüğü verir. Bu alanların dışında kalan yerlerde yapılaşmanın usulü farklıdır ve il ya da ilçe düzeyindeki kurumlar devreye girer.
Alıcı olarak şunu isteyin: parselin imar planının içinde olup olmadığı, içindeyse planda hangi kullanıma ayrıldığı ve yapılaşma koşullarının ne olduğu hakkında ilgili kurumdan alınmış yazılı bilgi. Satıcının sözlü anlatımı bu bilginin yerine geçmez.
İmarlı olduğu söylenen parselde de bir ayrıntıya bakın: parsel planda konut ya da ticaret alanına değil de yola, yeşil alana veya başka bir kamu hizmeti alanına ayrılmış olabilir. Bu durumda tapuda “arsa” yazsa bile üzerinde özel mülkiyetle yapılaşma mümkün olmayabilir. Ayrıca planın uygulanıp uygulanmadığı da önemlidir; planda görünen bir düzenleme sahada henüz hayata geçmemiş olabilir. Bu nedenle “imarlı” etiketini değil, parselin plandaki somut kullanımını okuyun.
Tarım arazisinde yapılaşma kısıtlarının mantığı nedir?
Tarım arazileri sınırlı bir kaynaktır; başka amaçla kullanıldığında verimli toprak üretimden çıkar. Bu nedenle tarımsal nitelikli arazide konut yapmak kural olarak serbest değildir. Bazı durumlarda tarımsal üretimle bağlantılı yapılar için kurumdan izin alınabilir; ancak izin koşulları, yapının türü ve büyüklüğüne ilişkin sınırlar kurumun belirlediği esaslara bağlıdır ve burada rakam vermek doğru olmaz.
“Tarlaya ev yaparım” düşüncesiyle yapılan alımlar, en sık yaşanan hayal kırıklığı kaynaklarından biridir. İzinsiz yapılan bir yapı, yıkım ve idari yaptırım riskiyle karşı karşıya kalabilir. Böyle bir niyetiniz varsa satın almadan önce tarım ve orman il ya da ilçe müdürlüğüne ve belediyeye danışın.
Somut bir durum düşünelim: bir alıcı köyde tarla satın alıp yazlık ev yapmayı planlıyor. Tapuda nitelik tarla, parsel imar planının dışında ve tarımsal arazi olarak değerlendiriliyor. Alıcı satın alma işleminden sonra belediyeye ya da ilgili kuruma başvurduğunda konut yapımına izin verilmediğini öğrenirse, elinde yalnızca tarımsal kullanıma uygun bir arazi kalır. Bu bilgi, alımdan önce sorulduğunda çoğu zaman hemen öğrenilebilir. Soruyu alımdan önce sormak, hem zaman hem masraf açısından en doğru tercihtir.
Kupon arazi ifadesi neyi anlatır?
“Kupon arazi” hukuki bir terim değildir; pazarlama dilinde genellikle henüz imar planına girmemiş bir tarım arazisinin, çoğunlukla hisseli tapu veya küçük parçalar halinde yatırım amacıyla satılması için kullanılır. İfade, bir imar hakkı olduğunu göstermez.
Böyle bir teklifle karşılaştığınızda şunlara bakın:
- Satışa konu olan şey tam bir parsel mi, yoksa bir parselin hissesi mi?
- Hissenin sahada hangi bölüme denk geldiği belli mi?
- Parsel imar planının içinde mi? Değilse “ileride imara açılır” sözü hangi kamu kararına dayanıyor?
- Parsele yol erişimi var mı ve bu erişim hukuken güvence altında mı?
Hisseli satışlarda ayrıca şuna dikkat edin: çok sayıda hissedarlı bir parselin tek bir hissesini almak, o parselin belirli bir bölümüne sahip olmak anlamına gelmez. Hissenizi sahada ayırmanın (ifraz) mümkün olup olmadığı ilgili kurumların kararına bağlıdır ve her parselde mümkün olmayabilir.
Bir arazinin gelecekte imara açılması kamu kurumlarının planlama kararına bağlıdır; bunun için hiç kimse önceden söz veremez. Biz de imar vaadinde bulunmuyoruz. Konuyu yatırımlık arazi seçerken yol, su ve elektrik yazısında da somut kriterlerle ele aldık.
Hangi kurum neyi belirler?
| Öğrenmek istediğiniz | Başvuracağınız yer |
|---|---|
| Tapu kaydı, malik, hisse, şerh ve ipotek | Tapu müdürlüğü |
| İmar durumu, planda parselin kullanımı | Belediye imar müdürlüğü (yetki alanı dışındaysa ilgili il ya da ilçe kurumu) |
| Tarımsal arazi kullanımı ve tarım arazisi kısıtları | Tarım ve orman il ya da ilçe müdürlüğü |
| Parselin sahadaki sınırı | Yetkili harita mühendisi |
| Su ve elektrik bağlantı koşulları | İlgili su idaresi ve elektrik dağıtım şirketi |
Kurumlardan aldığınız bilgiyi mümkünse yazılı isteyin ve alındığı tarihi not edin. İmar planları ve izin koşulları zamanla değişebildiği için bir bilginin tarihi, içeriği kadar önemlidir.
Tarla mı, imarlı arsa mı: satın almadan önce sorulacak sorular
Hangisinin daha uygun olduğu tamamen amacınıza bağlıdır. Tarımsal üretim, hayvancılık ya da araziyi olduğu gibi elde tutmak istiyorsanız tarla amacınıza uyabilir. Üzerine konut veya ticari bir yapı yapmayı düşünüyorsanız imarlı bir parsel gerekir; ancak imarlı arsa da plan koşullarına, çekme mesafelerine ve yapı şartlarına tabidir. İki seçeneğin de fiyat ve kazanç açısından ne sağlayacağı önceden bilinemez; bu yazı bir üstünlük karşılaştırması değil, bir kavram ayrımıdır.
Bir tarla ya da arsa alırken kendinize şu üç soruyu sorun: Tapudaki niteliği ne? İmar planında nerede duruyor? Orada gerçekten yapmak istediğim şey yapılabiliyor mu? Üçüncü sorunun cevabı yalnızca ilgili kurumdan gelir.
Bu kontrolleri sırayla yapmak için tarla ve arsa alırken kontrol listesi yazımızı kullanabilirsiniz. Arsa ve tarla satışı hizmetimiz kapsamında portföydeki bir parseli sizinle birlikte bu sorular üzerinden inceleyebiliriz. Hukuki görüş ve imar teyidi ilgili uzman ve kurumların alanıdır. Sorularınız için iletişim sayfamızdan bize yazın.