Ticari bir proje, aynı arsa üzerinde bile konuttan çok farklı sorular doğurur: müşteri oraya nasıl ulaşacak, üniteler hangi büyüklüklerde olacak, otopark ve ortak alanlar nasıl çözülecek? Bu sayfada ticari proje geliştirmeye nasıl yaklaştığımızı ve hangi sorulara cevap aradığımızı somut biçimde anlatıyoruz.
Akçakale yolundaki ticari ünite projesi
Şanlıurfa'da Akçakale yolu üzerindeki ticari ünite projemiz hazırlık aşamasında. Bu aşamada yapım takvimi, ünite sayısı ya da satış koşulları hakkında kesin bir şey söylemiyoruz; çünkü hazırlık dönemi, bu başlıkların imar, ruhsat ve teknik değerlendirmelerle netleştiği dönemdir.
Hazırlık aşaması genellikle parsel ve imar bilgilerinin netleştirilmesini, ön tasarım çalışmasını ve gerekli proje ile izinlerin hazırlanmasını kapsar. Hangi adımın hangi sırayla tamamlandığı projeden projeye değişir; kesinleşmemiş bir bilgiyi kesinleşmiş gibi sunmamaya özen gösteriyoruz.
Projenin kaydı portföy sayfamızda yer alıyor. Güncel durumu bize e-posta ile sorabilirsiniz.
Ticari proje geliştirmede hangi kavramlar belirleyicidir?
- Konum: Bir ticari ünitenin işlevi, müşterinin ve tedarikçinin oraya ne kadar kolay ulaşabildiğine bağlıdır; parselin hangi yola ve hangi yerleşime göre durduğu bu yüzden ilk bakılan konudur.
- Erişim: Bir yolun adının anılması parselin o yola cephesi olduğu anlamına gelmez; yola cephe, giriş-çıkış ve park imkânı ayrıca incelenir. Farkı kadastro yolu ve yola cephe nedir yazımızda anlattık.
- İmar fonksiyonu: Parselin imar planında ticaret kullanımına ayrılıp ayrılmadığı, projenin başlangıç koşuludur ve bunu belediye belirler. İmar kavramına tarla ile imarlı arsa farkı yazımızdan başlayabilirsiniz.
- Ünite planı: Ünitelerin büyüklüğü, cephe uzunluğu, kat dağılımı ve ortak alanların düzeni, hem kullanım rahatlığını hem de ünitelerin kime hitap edeceğini belirler.
- Otopark ve servis: Müşteri otoparkı, yükleme-boşaltma ve servis girişi gibi ihtiyaçlar, ticari projede konut projesine göre daha erken düşünülmelidir.
- Tapu türü: Ünitelerin tapusunun hangi aşamada ve hangi türde (örneğin kat irtifakı ya da kat mülkiyeti) düzenleneceği, güncel mevzuata göre tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.
Ticari ünite planı nasıl düşünülür?
Ünite planı, ticari projenin en somut parçasıdır ve çoğu zaman kararı bu plan etkiler. Aynı toplam alan, tek büyük ünite olarak da çok sayıda küçük ünite olarak da bölünebilir; hangisinin uygun olduğu parselin cephe uzunluğuna, erişim biçimine ve hedeflenen kullanıma bağlıdır. Dar ve derin bir ünite ile geniş cepheli bir ünite, aynı metrekarede bile çok farklı kullanım sunar.
Ünite planında tipik olarak şu sorulara cevap aranır: Kaç ünite olacak ve hangi büyüklüklerde? Cephe genişliği ile derinlik nasıl dengelenecek? Zemin kat ile üst katlara erişim nasıl sağlanacak? Ortak alanlar, tesisat geçişleri ve yükleme gibi servis ihtiyaçları nerede olacak? Hazırlık aşamasındaki bir projede bu sorular imar koşullarına bağlı olarak sırayla ele alınır; bu nedenle şimdiden kesin bir plan sunmak doğru olmaz.
Arsa sahibi olarak bize başvurursanız
Elinizde ticari kullanıma uygun olabileceğini düşündüğünüz bir arsa varsa, görüşmeyi belgelerle başlatmak herkesin zamanını korur. Genellikle ilk adımda şu belgelere bakılır:
- Güncel tapu kaydı: malik, hisse, şerh ve beyanlar
- TKGM parsel sorgusu: ada, parsel, yüzölçümü ve harita üzerindeki konum
- Belediyeden alınacak imar durumu
- Hisseli tapuda diğer hissedarların durumu; vekilseniz vekâletname
Bize yazarken parselin il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisini ve aklınızdaki kullanım fikrini belirtmeniz, ilk değerlendirmeyi kolaylaştırır. Bu belgeler parselin ticari bir projeye uygun olup olmadığını ve hangi çerçevede ilerlenebileceğini ortaya koyar. Hisseli tapularda çoğu durumda tüm hissedarların onayı gerekeceğini baştan hesaba katın.
Hangi çalışma modeliyle ilerleneceği görüşmede, parselin ve talebin durumuna göre ele alınır; önceden bir model ya da şart vaat etmiyoruz. Sözleşmenin hukuki içeriği ve vergi sonuçları için avukat ve mali müşavir desteği almanızı öneririz. Arsa tarafındaki genel süreç için arsa ve tarla alım satımı hizmetimizi de inceleyebilirsiniz.
Yatırımcı olarak neye bakmalısınız?
Ticari üniteyi yatırım amacıyla değerlendiriyorsanız, bakılacak ilk şey proje görselleri değil belgelerdir: imar fonksiyonu, yapı ruhsatı durumu, onaylı ünite planı ve tapu aşaması. Hazırlık aşamasındaki bir projede bunların bir kısmı henüz oluşmamış olabilir; bu olağandır, ancak hangisinin hangi aşamada olduğunu net öğrenmelisiniz.
Tapu aşaması ayrıca önemlidir: bina tamamlanmadan önce ünite için kat irtifakı kurulabilir, yapı tamamlanıp gerekli izinler alındıktan sonra ise kat mülkiyetine geçilir. Hangi aşamada olduğunuz devir ve ipotek gibi işlemleri etkiler; güncel uygulamayı tapu müdürlüğünden teyit edin.
Ünitenin ruhsat ve kullanım izinlerinin, yapılacak faaliyete uygun olup olmadığına da bakın. Bazı faaliyetler için ek izinler gerekebilir ve bunlar faaliyetin türüne göre değişir; ilgili belediyeden ve ilgili kurumlardan öğrenilmelidir.
Ticari projelerde getiri, kira geliri ya da değer artışı konusunda öngörü paylaşmıyoruz. Bu tür hesaplar için bağımsız bir değerleme uzmanından ve mali müşavirden görüş alın.
Süreç bizimle nasıl ilerler?
Genel olarak görüşmeler şu sırayla ilerler:
- Talep, parsel (varsa) ve beklentiler e-posta ile paylaşılır.
- Tapu kaydı, TKGM sorgusu ve imar durumu birlikte incelenir.
- Konum ve erişim, yerinde görülerek değerlendirilir.
- Belgelerin gösterdiği ölçüde ünite yaklaşımı ve proje çerçevesi konuşulur.
- Çalışmaya devam edilip edilmeyeceğine taraflar birlikte karar verir.
Bu sıra her görüşmede aynen uygulanmaz; talebin türüne göre kısalır ya da uzar. Önemli olan, her adımda hangi bilginin kesin, hangisinin henüz belirsiz olduğunun açıkça ortaya konmasıdır.
Ticari proje geliştirme hakkında sorularınız için gayrimenkul iletişim sayfamızı kullanabilirsiniz.
