Tapu kaydı nasıl okunur sorusunun kısa yanıtı şudur: önce taşınmazı tanımlayan alanlara (il, ilçe, mahalle ya da köy, ada, parsel), sonra malikin ve hissenin yazıldığı alanlara, en son da şerh, beyan ve irtifak gibi kısıtlamaların bulunduğu bölüme bakılır. Satırların çoğu ilk bakışta teknik görünür; ama her birinin sade bir karşılığı vardır.
Aşağıdaki açıklamalar genel bilgidir. Belirli bir kaydın hukuki anlamını tapu müdürlüğü ya da bir avukat yorumlar; biz bu konuda hukuki görüş vermiyoruz.
Tapu senedi ile tapu kaydı çıktısı aynı şey midir?
Çoğu zaman değildir. Tapu senedi, malikin elindeki belgedir ve düzenlendiği günkü durumu gösterir. Tapu müdürlüğündeki kayıt ise (elektronik sistemdeki çıktısı, kısaca TAKBİS kaydı olarak da anılır) taşınmazın bugünkü durumunu yansıtır. Aradaki zamanda yeni bir ipotek, haciz ya da şerh işlenmiş olabilir; elinizdeki eski bir senet bunu göstermez.
Bu yüzden bir taşınmaz satın alacaksanız, satıcının gösterdiği senede ek olarak tapu müdürlüğünden alınmış güncel kayıt çıktısını isteyin. Hangi belgenin hangi kanaldan (tapu müdürlüğü, e-Devlet gibi çevrim içi kanallar) alınabildiği zamanla değişebilir; güncel usulü tapu müdürlüğünden teyit edin. Satıcı yalnızca bir fotokopi ya da telefon fotoğrafı gösteriyorsa belgenin aslını ve güncel kaydı istemekten çekinmeyin; bir belgeyi göstermek istememek de başlı başına bir bilgidir.
Tapu kaydı nasıl okunur: ada ve parsel neyi anlatır?
Kaydın üst kısmı taşınmazın adresi gibidir: hangi il, ilçe ve mahalle ya da köyde olduğunu söyler. Hemen yanında şu alanlar bulunur:
- Ada: Kadastro çalışması sırasında yollarla ya da doğal sınırlarla çevrelenen, içinde bir veya birden fazla parsel barındıran bölgeye verilen numaradır.
- Parsel: Ada içinde sınırları belirlenmiş ve tek bir kayıt olarak tapuya yazılmış arazi parçasıdır.
- Pafta: Parselin üzerinde gösterildiği harita yaprağının numarasıdır.
- Mevkii: Parselin bulunduğu yerin yöresel adıdır; özellikle kırsalda yer tarifine yarar.
Ada ve parsel numarası birlikte okunur. Tek başına parsel numarası yetmez, çünkü aynı numara başka bir ada ya da mahallede de bulunabilir. Bazı kırsal kayıtlarda ada numarası görünmeyebilir; bu durumda parsel numarası, mevkii ve pafta bilgisiyle birlikte değerlendirilir. Parselin harita üzerindeki yerini görmek için TKGM parsel sorgu ile arazi inceleme yazısındaki adımları izleyebilirsiniz.
Yüzölçümü ve nitelik ne söyler?
Yüzölçümü, parselin kadastro sırasında ölçülmüş alanıdır ve m² olarak yazılır. Sahadaki fiili kullanım alanı bundan farklı olabilir; komşu araziyle sınır karışmışsa ya da eski bir ölçüm söz konusuysa fark ancak yeni bir ölçümle ortaya çıkar. TKGM parsel sorguda gördüğünüz alanın tapudaki yüzölçümüyle aynı olması beklenir; ikisi farklıysa nedenini tapu müdürlüğünden öğrenin.
Nitelik, taşınmazın tapudaki kullanım türüdür: tarla, arsa, bahçe, zeytinlik, mera, ev ve benzeri. Eski bir senette yazan nitelik ile güncel kayıttaki nitelik farklı olabilir; yıllar içinde bir işlemle değişmiş olması mümkündür, bu nedenle her zaman güncel kaydı esas alın. Nitelik, parselde ne yapabileceğinizin tek belirleyicisi değildir. Yapılaşma; imar planına, tarımsal arazi korumasına ve ilgili kurumların izinlerine bağlıdır. Tapuda “tarla” yazan bir parselin imar planının içinde kalması ya da “arsa” yazan bir parselin bazı kısıtlara tabi olması mümkündür. Bu ayrım tarla ile imarlı arsa farkı yazısında daha geniş ele alınıyor.
Malik ve hisse: taşınmaz kimin adına, hangi payla kayıtlı?
Malik, taşınmazın tapudaki sahibidir. Kayıtta ad ve soyadın yanında hisse bilgisi de bulunur. Taşınmaz tek kişiye aitse hisse tam olarak, birden fazla kişiye aitse 1/2, 1/4 gibi kesirlerle gösterilir.
Kayıtta ayrıca malikin taşınmazı hangi yolla edindiği (satış, miras, bağış gibi), işlemin tarihi ve işlemin sıra numarası olan yevmiye bilgisi de görünebilir. Bu bilgiler taşınmazın geçmişini anlamaya yardım eder. Yakın zamanda mirasla geçmiş bir taşınmazda mirasçıların hepsinin satışa katılıp katılmadığını, kısa süre önce el değiştirmiş bir taşınmazda ise önceki işlemin nedenini sormak yerinde olur.
Hissenin türü önemlidir. Paylı mülkiyette her ortağın payı belli bir orandır ve ortak, kural olarak kendi payını devredebilir; ancak bu pay sahada belirli bir bölüme karşılık gelmez ve bazı durumlarda diğer paydaşların önalım hakkı (satılan paya öncelikle talip olma hakkı) gündeme gelebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise (örneğin mirasçıların henüz paylaşmadığı taşınmazda) ortaklar genellikle birlikte hareket etmek zorundadır. Hisseli bir parsel satın alıyorsanız hissenizin sahada neresi olacağını ve diğer hissedarların kullanımını önceden netleştirin; çoğu durumda bunun için ayrı bir hukuki ve teknik süreç gerekir.
Şerh, beyan, irtifak ve ipotek: kısıtlama bölümü nasıl okunur?
Tapu kaydının en dikkatle okunması gereken bölümü, taşınmaz üzerindeki kısıtlamaların ve notların yazıldığı yerdir. Bunlar topluca “takyidat” olarak anılır ve kayıtta genellikle ayrı başlıklar altında görünür:
| Kayıt türü | Genel anlamı | Alıcı için neden önemli? |
|---|---|---|
| Şerh | Bir hakkı ya da durumu üçüncü kişilere duyuran kayıt; örneğin satış vaadi, kira ya da haciz gibi. | Taşınmazda başkasının hakkı ya da bir takip süreci bulunduğunu gösterebilir. |
| Beyan | Taşınmazla ilgili bilgi niteliğindeki not; örneğin yönetim planı gibi. | Bazı beyanlar kullanımı ya da yapılaşmayı etkileyebilir; içeriği okunmalıdır. |
| İrtifak | Başkasına ait bir taşınmaz üzerinde tanınan sınırlı hak; örneğin geçit, su ya da hat geçirme hakkı. | Parselin üzerinden başkasının geçme hakkı olabilir ya da sizin parselinizin başka bir parselden geçme hakkı olabilir. |
| Rehin (ipotek) | Bir borcun teminatı olarak taşınmaz üzerine konan kayıt. | Borç kapanmadan devir yapılırsa alacaklının hakkı devam edebilir; bu, alım işlemini doğrudan etkiler. |
Bir kaydın hangi başlık altında yer aldığı ve tam olarak ne anlama geldiği kayıttan kayda değişebilir. Anlamını bilmediğiniz bir ifade görürseniz tapu müdürlüğünden ya da bir avukattan açıklama isteyin.
Bir ayrıntıya özellikle dikkat edin: ipotekli bir taşınmazda borç ödenmiş olsa bile ipoteğin kayıttan silinmesi (terkin) ayrı bir işlemdir. Satın alacağınız taşınmazda hâlâ bir ipotek satırı görüyorsanız borcun durumunu ve terkin işleminin ne zaman yapılacağını yazılı olarak netleştirin.
İrtifak satırı görürseniz bunun lehine mi aleyhine mi olduğuna bakın. Aleyhine olan irtifak parselinizi sınırlar, lehine olan irtifak ise (örneğin geçit hakkı) size bir imkân sağlar. Yol erişimi açısından bu fark çok önemlidir; konuyu kadastro yolu ve yola cephe yazısında ayrıca işledik.
Tapu kaydının size söylemedikleri
Tapu kaydı bir mülkiyet kaydıdır; parselin sahadaki durumunu anlatmaz. Kayıtta şunları bulamazsınız:
- Parselin imar durumu ve yapılaşma hakları (bunu belediye imar müdürlüğü belirler).
- Yola, suya ve elektriğe erişim durumu.
- Sınırların sahada işaretli olup olmadığı.
- Parseli fiilen kullanan bir kiracı, ortakçı ya da komşunun bulunup bulunmadığı.
Bunlar için ayrı kontroller gerekir. Hepsini sıraya koyan bir liste için tarla ve arsa alırken kontrol listesi yazımıza bakabilirsiniz.
Kısa özet
Bir kaydı sırayla okumak için şu yolu izleyebilirsiniz:
- Kaydın güncel olduğundan ve tapu müdürlüğünden alındığından emin olun.
- İl, ilçe, mahalle ya da köy, ada ve parseli ilanla karşılaştırın.
- Yüzölçümüne ve niteliğe bakın; bunların imar durumunu belirlemediğini unutmayın.
- Malikin kimliğini, hisseyi ve edinme sebebini kontrol edin.
- Şerh, beyan, irtifak ve ipotek satırlarının her birinin anlamını öğrenmeden işlem yapmayın.
Arsa ve tarla satışı hizmetimizde ilgilendiğiniz parselin kaydını sizinle birlikte okuyabiliriz; hukuki yorum için ise bir avukata ya da tapu müdürlüğüne başvurmanız gerekir. Sorularınız için iletişim sayfamızdan bize yazın.